Alternative „Mietkauf“ – die „eigenen vier Wände“ ohne Bankkredit?

In den „eigenen vier Wänden“ zu wohnen ist für viele nach wie vor ein Traum. Trotzdem suchen private und gewerbliche Grundstücksverkäufer in einem schwieri-gen Umfeld auf dem Immobilienmarkt und auch angesichts rückläufiger Preise oft vergebens nach einem Käufer. Ist ein solcher gefunden, scheitert der Vertragsschluss nur allzu oft an der Finanzierung. Die Wünsche der Geschäftsbanken können gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten von vielen potentiellen Käufern nicht erfüllt werden. In dieser Situation scheint der in jüngster Zeit immer wieder propagierte sog. „Mietkauf“ die Lösung aller Probleme zu sein. Doch was gilt es bei genauerem Hinsehen zu beachten?

Der Begriff des sog. „Mietkaufes“ wird in der Immobilienbranche leider uneinheitlich und teilweise auch missverständlich verwendet. Oft handelt es sich eigentlich um einen Ratenzahlungskaufvertrag. Dies gilt, wenn Verkäufer und Käufer einen Kaufvertrag abschließen, im Rahmen dessen vereinbart wird, dass der Kaufpreis in monatlichen oder jährlichen Raten zu zahlen ist. Der Verkäufer übernimmt also praktisch auch die Funktion, die im Normalfall der Bank des Erwerbers zugedacht wäre – mit allen sich hieraus ergebenden Risiken. Was passiert beispielsweise, wenn sich die wirtschaftliche Situation des Käufers verschlechtert, Kaufpreisraten nicht gezahlt werden und der Käufer den Vertragsgegenstand bereits bewohnt ? Auch für den Käufer birgt eine solche Vertragsgestaltung Risiken. Dies gilt insbe-sondere dann, wenn der Vertragsgegenstand noch mit Schulden des Verkäufers belastet ist, die durch die Kaufpreisraten getilgt werden sollen. Dann gilt es sicher-zustellen, dass die gezahlten Raten vom Verkäufer nicht für andere Zwecke verwendet werden. Ob und wie diese und andere Risiken im Rahmen der Vertragsgestaltung verlässlich ausgeschaltet werden können, erklärt Ihnen im Rahmen der zwingend erforderlichen notariellen Beurkundung der Notar. Ihn sollten Sie in jedem Falle bereits frühzeitig in die Überlegungen einbeziehen.

Gleiches gilt auch für den Mietkauf im eigentlichen Sinne. Kennzeichnend für diesen ist der Abschluss eines Mietvertrages mit der Option oder Verpflichtung des Mieters, das Vertragsobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zu kaufen. Die erste Klippe besteht hier bereits, wenn es gilt, die gesetzlich vorgeschriebene Form einzuhalten. Obwohl es sich um einen Mietvertrag handelt, bedarf dieser aufgrund der enthaltenen Veräußerungs- oder Erwerbsverpflichtung zwingend der notariellen Beurkundung. Die Nichtbeachtung dieser Form führt zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages mit fatalen Folgen für alle Beteiligten. Wichtig ist ferner, dass der abzuschließende Vertrag bereits detaillierte Regelungen zur Ausgestaltung des Kaufvertrages enthalten muss, da ansonsten Streit über die Folgen der Ausübung der eingeräumten Option droht. Im Regelfall bildet deshalb ein vollständiger Kaufvertrag einen Bestandteil des Vertrages, der erst bei Ausübung der Option in Kraft gesetzt wird. Sind diese Klippen erfolgreich umschifft, stellen sich viele weitere Fragen: Wie können die Risiken abgesichert werden, die sich aus einer Änderung der wirtschaftlichen Rahmendaten bei Verkäufer oder Käufer innerhalb der Vertragslaufzeit ergeben? Wie und in welcher Höhe wird der vereinbarte Mietzins auf den vereinbarten Kaufpreis ange-rechnet? Welchen Einfluss hat die Inflation? Was passiert, wenn das Mietverhältnis vorzeitig oder unvorhergesehen endet? Diese und weitere Fragen gilt es im Rah-men der Vertragsgestaltung zu klären. Hierbei unterstützt Sie selbstverständlich der Notar, den Sie frühzeitig hinzuziehen sollten.

Die Notarkammern der neuen Bundesländer empfehlen:

Der Mietkauf ist keine Wunderkonstruktion, mit dem jedem potentiellen Käufer der Erwerb und jedem Verkäufer die Veräußerung seiner Immobile ermöglicht wird. Es gilt vielmehr, in jedem konkreten Einzelfall zu prüfen, ob durch eine entsprechende Vertragskonstruktion auch ohne Finanzierung durch eine Geschäftsbank ein Immobiliengeschäft ermöglicht werden kann und die damit verbundenen Risiken für alle Vertragsbeteiligten überschaubar und kalkulierbar bleiben. Ihr Notar berät Sie gern, ob dies auch in Ihrem Fall möglich ist oder sonstige Möglichkeiten zur Umsetzung Ihrer Vorstellungen zum Erwerb oder zur Veräußerung einer Immobilie bestehen.

RTF-Dateisymbol Vgl. Ausarbeitung von Notar Dr. jur. Georg Liessem [Hier]

Dr. Matthias Wagner, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen


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