Vorsicht bei Bauträgerverträgen – Immobilienerwerb und Mehrwertsteuererhöhung

Die Erhöhung der Umsatzsteuer für Güter und Dienstleistungen zum 01.01.2007 von 16 auf 19 Prozent ist beschlossene Sache. Knapp 20 Milliarden Euro soll die Gesetzesänderung bereits 2007 in die klamme Staatskasse spülen. In den Folgejahren hofft der Bundesfinanzminister sogar auf rund 23 Milliarden Euro extra pro Jahr. Viele Bürgerinnen und Bürger überlegen daher, größere Anschaffungen noch im Jahr 2006 vorzunehmen, um den günstigeren Steuersatz zu nutzen.

Für die meisten Fälle des Immobilienkaufs ist jedoch keine übertriebene Eile geboten. Denn hier verlangt das Finanzamt Grunderwerbsteuer. Und Vorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der „normale“ Erwerb einer Wohnung, eines Hauses oder eines Bauplatzes unterliegt daher nicht der Umsatzsteuer und ist somit auch nicht von der dreiprozentigen Erhöhung betroffen. Anders nur, wenn der Käufer Unternehmer ist und das Objekt für sein Unternehmen erwirbt. Hier kann der Verkäufer auf die Befreiung von der Umsatzsteuer - im Notarvertrag – verzichten, so dass auch die Umsatzsteuererhöhung beachtet werden muss. Und wie bei jedem Immobilienkauf sind auch die Nebenkosten zu bedenken: Die hier anfallenden Notarkosten und Maklerprovisionen unterliegen der Umsatzsteuer und damit auch der Erhöhung.

Ferner sind beim Kauf eines vom Bauträger noch zu errichtenden Objekts einige Besonderheiten zu beachten. Zwar ist auch dieser Erwerb grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings spielt die Umsatzsteuer - und damit auch die Umsatzsteuererhöhung – für den Bauträger eine Rolle für die Leistungen, die er selbst umsatzsteuerpflichtig erwirbt (z.B. Einkauf von Baumaterialien und Werkleistungen von Subunternehmern). Diese Leistungen verteuern sich ab 01.01.2007 um drei Prozent.

Das Risiko einer Erhöhung des Mehrwertsteuersatzes trägt im Grundsatz der Bauträger. Daher besteht grundsätzlich kein Anspruch auf nachträgliche Anhebung bereits vereinbarter Festpreise, etwa durch Erhöhung der danach fälligen Abschlagszahlungen.

Die bevorstehende Steuererhöhung kann bei der Gestaltung eines Bauträgervertrages auf mehrere Weisen berücksichtigt werden. Am einfachsten ist es, wenn der Bauträger die Erhöhung des Steuersatzes bei der Bildung des Festpreises von vornherein berücksichtigt, erklären die Geschäftsführer der Notarkammern in den neuen Bundesländern. Eine Regelung, nach der die fälligen Abschlagszahlungen erhöht werden, sei hingegen nur in sehr engen Grenzen zulässig.

So ist die pauschale Vereinbarung eines ‚Nettopreises zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer’ im Bauträgervertrag mit einem Verbraucher unwirksam. Und auch eine Anpassung für die ersten vier Monate nach Vertragsschluss und der ersten Rate, sog. Grundstücksrate, stößt auf Bedenken. Bei notariell beurkundeten Bauträgerverträgen achtet der Notar auf eine ausgewogene Vertragsgestaltung und klärt über Inhalt und Folgen der Mehrwertsteuererhöhung und entsprechende Anpassungsklausen auf. Besondere Vorsicht ist jedoch geboten bei privatschriftlichen Werkverträgen. Hier sind häufiger unzulässige Anpassungsklauseln anzutreffen.


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