Erwerb einer Immobilie in GbR?

Erwerben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, wird gerade bei Familien oder nichtehelichen Lebenspartnern vielfach empfohlen, dies in Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR oder auch BGB-Gesellschaft genannt) zu tun.

Die GbR hat viele Vorteile: Kein Gesellschafter kann seinen Anteil ohne Mitwirkung der anderen veräußern. Die Übertragung der Anteile ist bis zu einem Bestand von unter 95 % der Anteile in einer Hand grunderwerbsteuerfrei. Das Gesellschaftsvermögen kann gut vor Zugriffen Dritter geschützt werden. Gerade für Familien ist interessant, dass die Erbfolge der Anteile gezielt durch Nachfolgeklauseln vorgegeben werden kann, so dass sichergestellt ist, dass die Immobilie auch in Familienhand verbleibt. Die Übertragung auf die nächste Generation ist zudem mit relativ geringem Aufwand möglich. Nichteheliche Lebenspartner machen sich oftmals zunutze, dass die Beteiligungsquoten ?beweglich? sind und somit unterschiedliche Finanzierungsbeiträge der Lebensgefährten berücksichtigt werden können. Nachteile der GbR, wie z.B. eine gesamtschuldnerische Haftung oder die Möglichkeit der Kündigung durch einen der Gesellschafter werden dafür von Vielen in Kauf genommen.

Wollte eine bereits bestehende GbR bislang Grundbesitz erwerben, verweigerten viele Grundbuchämter in der Vergangenheit die Eintragung der Gesellschaft als Eigentümer im Grundbuch, wenn nicht Existenz und Identität der Gesellschaft in grundbuchfähiger Form nachgewiesen wurden. Dabei wurden von den Gerichten ganz unterschiedliche Anforderungen gestellt. Teilweise wurden die Vorlage eines unterschriftsbeglaubigten Gesellschaftsvertrages und eine eidesstattliche Versicherung gefordert. Manchmal genügte eine Bestätigungserklärung der Gesellschafter. Einige Grundbuchämter vertraten sogar die Ansicht, dass für den Erwerb stets eine neue GbR in der Kaufurkunde gegründet werden muss

Nun bringt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28.04.2011 (Az. V ZB 194/10) endlich Klarheit. Danach reicht es für die Eintragung eines Eigentumswechsels in das Grundbuch aus, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Kaufurkunde benannt sind und die Auftretenden erklären, dass sie alleinige Gesellschafter sind. Weitere Nachweise sollen nach Ansicht des BGH nicht erforderlich sein. Somit wird es in Zukunft wieder einfacher, eine bereits bestehende GbR im Grundbuch als Eigentümerin eintragen zu lassen.

Lassen Sie sich umfassend beraten, ob der Erwerb in GbR für Sie eine geeignete Gestaltungsmöglichkeit bietet. Auch bei der Errichtung des Gesellschaftsvertrages gibt es Einiges zu beachten: Dieser sollte in jedem Fall mit den letztwilligen Verfügungen der Gesellschafter abgestimmt sein. Auch die Fortsetzung der GbR im Todesfall eines Gesellschafters und deren Nachfolge sollten geregelt werden. Der Notar berät Sie als fachkundiger und neutraler Berater.

Dr. Karsten Schwipps, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen


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